[No. 47 ] ささき 9/3 12:00     現在まで主に述べてきたもの！！ 今まで、バブルとは何、バブル崩壊とは何、経済って何、金融って何などの質問を受けたあと、専門書をひも解きながら、主に経済・金融について述べてきました。 ブラザー合意のあと、固定金利から変動金利になり、現在の日本は為替の変動に大きく左右されるようになった。 円高になれば輸入品は安く買えるが、日本の大手企業は輸出品が高くなり売りにくく成ってきています。 9月2日付けの日経新聞に依ればインドで好調のスズキ（自動車）は静岡県牧之原市で計画中の工業用地取得を、今後も円高が続けば輸出を増やすのは困難として残念した。

	[No. 46 ] ささき 2/26 16:32     前回よりの続き！！ Ｃ．消極論 これに対して、インフレ目標政策に疑問を持つ論者は、次のように反論する。 �@インフレ・ターゲッティングというのは、歴史的にはインフレを抑制するために用いられた政策なのである。 �A実質的にゼロ金利政策を行っている中でのデフレ政策ということであれば、日本銀行だけに押し付けて済むことではない。 �B日本銀行が節度のない資産の買い取を行うことは、デフレ脱却を超えて悪性インフレの種を作ると同時に、中央銀行の信任を失うことにつながる。 �C結果的にデフレから脱却できたケースを除けば、過去のデフレ退治の成功体験も少ない。各国の政府や中央銀行もインフレ対策には経験豊富だが、デフレ循環を断ち切る決定的な妙案の持ち合わせのない現状では、リスクの大きい政策はとるべきではない。

	[No. 45 ] ささき 12/22 17:13     前回よりの続き！！ Ｂ．積極論 インフレ目標政策を必要とする論者は、次のように主張する。 �@日本は長期間にわたる物価の下落（＝デフレ）に苦しんでいる？日本銀行法によって、日本銀行には物価安定に努力する義務があり、その意味では、インフレ抑制だろうとデフレ解消だろうと、同じ“物価の安定”である。 �A日本銀行の政策目標（＝ターゲット）を、金利や日銀当座預金残高などではなく、はっきりと[物価上昇率]そのものに狙いを定めた金融政策を行うべきだ。 そのため、国債の日銀引き受けや株式・土地の買上げなど、あらゆる手段を活用すべきだ。 �Bインフレは、巨額の債務にあえぐ国・自治体・特殊法人などに債務者利潤をもたらし、不良債権を抱えた企業の健全化や不良債権の処理の加速に貢献する。

	[No. 44 ] ささき 11/8 14:42     インフレ目標政策の有効性と必要性！！ Ａ．インフレ目標政策 ゼロ金利状態ではこれ以上金利は下げられないので金利政策にも限度があり、デフレ対策の決め手は、公共投資の拡大など財政政策を頼りにしたいところだが、今のわが国の財政の大幅赤字があれば、それも許されない。 そこで、金融緩和策を中心とするいわゆる「インフレ目標政策」あるいわ「インフレ・ターゲッテイング」という主張がなされるようになった。 もともとインフレ目標政策は、激しいインフレに困ったカナダが1991年に、また英国が1992年に、“物価上昇率の上限”を政策目標の形で明確にし、それを達成する為の財政と金融の両政策で、ある程度インフレ率を抑える事ができた、という事がその始まりである。 しかし、デフレ時のインフレ目標政策となるとインフレ誘導にもなり易いので、この政策の妥当性と有効性に付いては次のような両論があり、決着は付いていない（次回に続く）。

	[No. 43 ] ささき 10/26 11:32     Ｄ．景気循環！！（前回よりの続き） インフレが進行すると、インフレ対策としての金融引き締め策が取られ、金利が上がり企業などの借入れが難しくなる。 それでも物価の先高感があるが、とにかく物を造る→原材料や設備・土地などの手当てを急ぐ→モノが余る→売れなくなり値崩れが起きる、という現象がいずれ出てくる、・・・これが「景気循環」といわれるものである。 そうなるとデフレの循環に入り、資金需要は急速に減退することになり、低金利が続くことになる。 昨今の実質上のゼロ金利状態が、これを如実に示しており、「インフレよりデフレの方が始末が悪い」といわれる理由もここにある。

	[No. 42 ] ささき 9/24 13:08     無料相談会２つ照会！！ Ａ．取引・税務相談会 日時：９月２７日、１０時〜１６時 場所：越谷市民祭り会場、全日本不動産協会店内 Ｂ．法律・税務相談 日時：１０月７日、１０時〜１６時 場所：春日部市役所１階ホール ※Ａ・Ｂ会場とも当社で事前申込み受付中！！

	[No. 40 ] ささき 9/13 16:59     Ｃ．不良債権！！（前回よりの続き） 同じ借金でもデフレのときは大変である、借金の金額は変わらないのに収入は減り気味で返済の原資が一般的に減少するから、返済に追われたり返せないこともでてくる。 特に不動産や株などモノを担保に入れて借金をした、借金で不動産や株などのモノを買ったなどの場合は、そのモノの値段が下がる為にモノを処分して返済しようとしても返済できないことが多くなり、倒産や自己破産が多発する。 このような借金の状態を、お金を貸す側（債権者）からみて、「不良債権」という。

	[No. 39 ] ささき 7/26 15:36     Ｂ．債務者利潤！！（前回よりの続き） 借金をしている場合は、家計の個人ローンでも企業の社債や政府の国債でも、借金の金額は変わらない。 インフレでは、借金の返済原資である個人の給料・企業の利益・国の税収などが増えるから、その増加率が物価の上昇率を大幅に下回らない限り、大きな問題は生じない。 むしろ、借金したお金で不動産や株などのモノを買って、借金の金利以上にモノの値段が上がったときは、借金による利益が出る。 これを「債務者利潤」という。

	[No. 38 ] ささき 6/13 15:18     インフレとデフレの功罪！！ 英国の経済学の始祖サー・J・M・ケインズは、1923年に其の著書「貨幣改革論」の中で、デフレの厄介さについて次のようなことを述べている。 『インフレは正義に反するが、デフレは不適当だ。インフレは国債の負担を減らし、企業活動を刺激し、弊害だけでなく多少の利益をもたらすが、デフレは弊害のみで、少しの利益も無いからだ。急激なインフレで無ければ、金利生活者を失望させるインフレより、デフレで失業を生む方が悪い。』 この言葉の意味を良く考えてみよう。 Ａ．貨幣価値の変動 同じ金額で1年後に買えるモノの量は、インフレでは物価上昇率分だけ少なくなるが、デフレでは物価下落率分だけ多く買える。 此れを「貨幣価値の変動」という。 インフレでは金利もそれなりに高くなるが、金利生活者は物価の上昇ほど預金金利が増えないので、困る人が多くなる。 デフレの場合は、定収入のある人は物価下落の恩恵を受けるが、民間企業の勤務者では、其の定収入の元となる企業収益が、物価下落→売上減→利益減などの影響を受け、人員整理＝失業に結びつくことが多くなる。 Ｂ．債務者の利潤、Ｃ．不良債権、Ｄ．景気循環等は次回に述べることに致します。

	[No. 37 ] ささき 5/4 04:28     デフレスパイラル！！ インフレは景気が過熱した状況で起きる場合が多いので、景気の引き締め策として供給を増やす、あるいは需要を抑える対策が取られる。 （土地は本来幾らでも生産で増やせるものではないから、バブルの地価高騰は、出回ったお金が土地に向かった結果である。） 逆に、供給に対して需要が足りなければ物価は下がる訳だから、此れをとめるには、需要を増やすか供給を抑える対策が採られる。 先行き物価が下がると思えば、買い手は消費を手控えるだろうし、供給を抑えれば生産に従事している人員や設備の削減につながるから、更なる消費の減退となり、デフレの要因が循環的に悪化を続け、デフレ状態から抜け出られなくなる、此れを「デフレスパイラル」と呼んでいる。

	[No. 36 ] ささき 4/10 11:17     インフレ−ションとデフレーション！！ 経済成長の過程では、消費や経済活動が活発になり、大なり小なり物価の上昇は避けられないが、大きな物価上昇を伴わない経済成長が最も望ましいとされている。 持続的にモノの値段が比較的大きく上がる経済現象を「インフレーション」といい、逆に持続的にモノの値段が下がることを「デフレーション」といいます。 モノが売れ、供給が追いつかないと物価が上昇するし、モノが売れなければ物価が下落が下落することから考えると、概ね、経済成長≒インフレ、経済停滞≒デフレと見ることができる。 さて、現状はどうでしょうか？モノが売れない時代になったのでしょうか？・・・モノが過剰で、生産者は今まで通りのモノを作っても売れない時代に成ったのではないでしょうか？ 今更ら私が改めて言うまでもないことですが、ユーザーが求めているものは何か？を考え将来を見据えたモノつくりをすべき時では無いでしょうか？ 例えば住宅であれば、高齢者の為のバリアフリーは当然のこと、ホームエレベーターや床暖房を付ける事、太陽光や小型風力発電を採り入れる事、オール電化や高ジェネレーション化にするなど、今ユーザーが求めている環境にやさしい此れからの住宅を供給して行く時ではないでしょうか！！

	[No. 35 ] ささき 2/28 16:29     2008年10〜１2月期のＧＤＰについて！！ 今年２月１６日に内閣府が発表した下四半期のGDPは前期比年率で１２．７％減となった。 此れは第一次石油危機以来の大きなマイナスとなり１９７４年１〜３月期以来の約３４年ぶりの大きなマイナスである。 マイナス幅は第一次石油危機と似ているが、７４年は消費者物価が２２％上昇するなどによるインフレが家計を圧迫し個人消費が落込んだ事によるものであるが、今回は輸出の大幅な減によるものであり、主因も景気後退の深さも異なるようである。 ７４年の実質成長率は１〜３月がマイナス１３．１％に成ったものの４〜６月期プラス２．９％に転じ、第一次石油危機の景気後退期も１６ヶ月にとどまったが、今回の景気後退は０７年１１月から始まっており、現在までの景気後退は今月で１５ヶ月に成っており、いまだ回復の見通しは立っていない。 今後は完成品として輸出するのではなく、世界で一番高いと云われるグリーンニューディールでのスキルを活かし、Ｍａｄｅ―ｂｙ−Ｊａｐａｎとして生き残りを考える時ではないでしょうか？・・・と私は思って下ります。

	[No. 34 ] ささき 12/14 17:05   [MAIL] [HOME]   潜在成長率とＧＤＰギャップ！！ 個人消費が盛り上がりモノが売れ出すと、モノを少しでも多く作るために工場などの生産設備がフル稼働するようになる、その為に人手もいるから失業も減る。 景気が本格的に良くなると、設備の稼働率は100％近くと成り、失業率も０％に近くなる。 理論上のことですが、このような「失業率ゼロ・設備稼働率100％」の状態を仮定して計算される最大の成長率のことを「潜在成長率」といい、其のときに達成可能なＧＤＰの最大値を「潜在ＧＤＰ」としている。 これは、設備や労働力を使い切って、本来持っている国内の経済力を最大限に発揮した場合のＧＤＰや成長率を示すものであるが、実際には達成されていない場合が多い為に、潜在ＧＤＰと現実のＧＤＰとの間にギャップが生ずる。 これが「ＧＤＰギャップ」であって、このギャップを出来るだけゼロに近か付けるのが、経済運営の課題となるのである。 バブル期には現実の成長率が潜在成長率を2%強も上回っていたが、最近の非雇用者のリストラ等をみれば明らかなように、潜在ＧＤＰと現実のＧＤＰとの間には、可なりのギャップが生じているようである。 詳しくは、内閣府が発表する経済財政白書等を参考にされるとよい。

	[No. 33 ] ささき 10/27 12:03   [MAIL] [HOME]   ＧＤＰとＧＮＰの違い！！ ＧＤＰ（Gross Domestic Product）は「国内総生産」のこと、ＧＮＰ（Gross National Product）は「国民総生産」のことで、国内概念と国民概念の違いがある。 ＧＤＰは、一年間に日本の国内で、日本人か外国人かを問わず稼いだ付加価値（≒粗利益）の合計額である、・・・これに対しＧＮＰは、一年間に日本の国民が、国内か国外かを問わず稼いだ付加価値（≒粗利益）の合計額のことである。 外国の企業や外国人が、日本国内でどんなに稼いだり使ったりしても、国民ではないから日本の経済活動としては計算されない、・・・とすると其の占める割合が大きくなってくるに従い、国内経済の実態を正確に把握できなくなってしまう、・・・そこでＧＤＰを使わざるを得なくなり、日本の国民であろうとなかろうと、日本の国内で稼いだ分や使った分を計算に入れる、・・・これがＧＤＰとして表示される。 従って、海外で稼いだ分や使った分は計算に入れないこととし、1993（平成5）年以降は主としてＧＤＰを使っている。

	[No. 30 ] ささき 9/20 17:40   [MAIL] [HOME]   最近のＧＤＰ！！ 内務省が最近発表した今年度の4月から6月まで上四半期のＧＤＰによれば、10年間続いて増加してきたＧＤＰが初めてマイナスになり、このままで行くと本年度の実質ＧＤＰはマイナス３％程度に成りそうであるとの見通しを発表した。 1998年度の489.824兆円から2007.年度の561.356兆円まで毎年前年度に比べプラス成長を続けてきたが、今年度に入って10年ぶりにマイナス成長に成りそうである。 伸び率が高い状態は経済活動が活発な状態（好況）で、伸び率が低い状態は経済活動が停滞している状態（不況）ということがいえる。

	[No. 29 ] ささき 9/11 14:03   [MAIL] [HOME]   又、国内総生産（ＧＤＰ）の額は、「三面等価の原則」を応用して、支出面（国内総支出＝ＧＤＥ）からみることが多い、それを支出項目別に分けてみると、次ぎの通りと成ります。 �@民間最終消費支出（２８５兆円）５７．１%（主に個人消費）。 �A民間企業設備―――（７２兆円）１４．５%（主に民間の設備投資）。 �B民間住宅―――――（１８兆円）　３．６％（主に住宅投資）。 �C政府最終消費支出―（８７兆円）１７．４％（主に政府の人件費や事務経費）。 �D公的固定資本形成―（３０兆円）　６．０％（主に公共事業投資）。 �E輸出入―――――――（７兆円）　１．４％（輸出・輸入を調整して国内分把握）。 ※以上は平成１４年度の名目のＧＤＰを参考にしたものです。 ※以上から国内総支出の約６０％近くを個人消費がしめている。 ※又�@〜�Bまでを民需といい、約７８％をしめている。 ※従って、景気の判断をする時に「個人消費が伸び悩んでいるので、本格的な景気回復ではない」、とか「設備投資の伸びがはっきりしたので、景気の先行きに明るさが見え出した」等と言う事が多い。

	[No. 27 ] ささき 7/20 11:41     従って、国内総生産（ＧＤＰ）とは！！ マクロ経済の面から経済の規模をみる指標としてよく使われる。 一国の付加価値の総額＝国内総生産（ＧＤＰ）であり、一国の経済の大きさ（規模）を表す指標としてよく使われる。 又良く使われる経済成長率とは、今年のＧＤＰの前年比増加分を前年のＧＤＰで割ったものをいう。

	[No. 26 ] ささ 7/20 11:39   [MAIL] [HOME]   付加価値の意味！！ ＧＤＰを理解する為に、前回「三面等価の原則」について書きましたが、もっとよく理解する為に「付加価値」について書いてみます。 国全体の生産された総額（＝国内総生産）の算出に際しては、どうしても重複計上が発生するので、これを避けるべき工夫をしながら計算をする必要がある。 例えば、原材料を仕入れて半製品にした人が此れを売る、其の半製品を買った人が商品に加工して売った時、初めの原材料代は、二人の売上にそれぞれ計上されるから、二度計算されたことになる。 従って国内総生産の算出では、原材料費などを除いた、いわば「粗利益」に相当するものだけを計算することにしている、これを「付加価値」という。

	[No. 25 ] ささき 3/26 10:44   [MAIL] [HOME]   不動産取得税の特例措置！！ 不動産取得税とは、土地や建物の所有権を取得したときに、其の不動産の所在する都道府県より課税される税金である。 �@平成18年４月1日〜平成21年３月31日に土地を取得した場合の特例措置は次の通りです。 固定資産税評価額×税率3/100×（1/2）＝税額 �A但し、（1/2）は建物には適用されません。 �B又、平成18年４月１日〜平成20年3月３１日までに住宅以外の家屋（店舗・事務所等）を取得した場合は税率が3.5/100と成ります。 �C又、1戸当り床面積が50�u以上240�u以下の（特例適用住宅）を新築し、又は新築住宅を取得した場合は１戸に付き1,200万円を控除した額が課税評価額と成と成ります。

	[No. 24 ] ささき 3/24 16:24   [MAIL] [HOME]   住宅ローン減税について！！ ２００７年度の個人向け住宅ローン減税の大枠は、住宅ローン残高の一定割合を所得税から差引く住宅ローン減税の適用期間を１５年にする新制度を導入し、現行の１０年間との選択性にする予定である。 2007年に入居した場合、 �@控除期間10年を選択した場合 　1〜6年目が1.0%、7〜10年目が0.5%と成ります。 �A控除期間15年を選択した場合 　1〜10年目が0.6%、11〜15年目が0.4%と成ります。 尚、2008年に入居した場合も控除額は同じでありますが、最大減税額が200万円から160万円に変わります。 又、ローン残高の上限額も2500万円から2000万円に変わります。

	[No. 23 ] ささき 3/14 16:48   [MAIL] [HOME]   ＧＤＰと三面等価の原則！！ 内閣府が３月１２日に発表した２００６年１０月〜１２月の四半期の国内総生産（ＧＤＰ）は実質で前期比年率５．５％の高成長とのことである。 株価も、これに伴い上昇するのでは・・・と思っていましたが、外国の株価の影響や為替の影響などもあり、低迷しているようですね。 さて、ＧＤＰ（Gross Domestic Product）を語るうえで、どうしても知って戴きたいのは、「三面等価の原則」であります。 日本国中で生産された総額（国内総生産）は、それを売った人全体に分配され（総分配）、分配された人全体はその所得を支出する（国内総支出）。 そしてこれは、生産面、分配面、支出面のどの面からみても、すべて等しい価値額を表します、これを「三面等価の原則」といいます。 これだけでは、良く理解できないかも知れませんね？ 次回に補足説明を記載しようと思っています。

	[No. 22 ] ささき 3/3 12:15   [MAIL] [HOME]   金融とは何か！！ 前回も金融についても触れましたが、解りやすく具体的にお話ししてみます。 あらためて広辞苑を開いてみる、「金融とは、経済社会における資金の貸借」と書いてありました。 これだけでは良く解りませんね？ 人間の体にたとえると、経済が脳や骨や筋肉といった体の仕組みとすれば、経済活動は、それを動かし行動することであり、金融は、そのとき必要になる血液の役割といったほうが解りやすいかもしれません。 体の活動や成長に必要な酸素や栄養は、血液によって体中に運ばれている。 血が止まったら、凍傷のように体の組織は機能不全となり、死滅してしまう。 このように経済と金融は、体と血液のように不即不離の関係にある訳です。

	[No. 21 ] ささき 1/14 11:33   [MAIL] [HOME]   経済の担い手と金融！！ 前回は経済とは・・に付いて書きましたが、今回も経済についての基礎的な事項に付いて書いてみます。 今回は経済の担い手について書いてみます。 経済は、家計・企業・政府の三つの担い手（主体）によって構成されている。 将来はＮＰＯが第四の担い手として登場するかも知れませんが。 �@家計（個人）は労働力を提供して何らかの経済活動を行い、其の対価として賃金（所得）を得る、 それで欲しいものを購入又は消費する経済活動を行っている。 �A企業は労働力・土地・資本（生産の三要素）を使って、モノやサービスを作り出し（生産）、 これ等を売ってお金を稼ぐという経済活動を行っている。 生産に必要な労働力には賃金を、資本には利息や配当を、土地には地代を支払うことになる。 �B政府は行政サービス（司法・治安・国防など）を提供し、其の対価として税金を徴収する経済活動を行っている。 以上の三つの担い手の相互間のモノの動きに伴って生ずる金の動きを「実物経済」といい、 モノの動きを伴わないお金の動きを「マネー経済」という。 銀行に預金したり株式投資をしたりする際のお金の動きがマネー経済で、実物経済の何倍もの資金が動いており、 これが実物経済にも影響を及ぼす事が多いのである、このマネー経済を担っているのが「金融」である。 担い手の三つの活動がうまく絡み合って、モノやお金がお互いの主体間を循環して、これが三者総体の経済の成長につながるのがベストな経済状態といえる。 それがうまくゆかない場合は、どこが悪いのか、それを取り除くにはどうすれば良いのか、 それが様々な経済政策であり金融政策であり、構造改革といわれる体質改善である。 薬で治るのか手術が必要か、高熱を下げるような緊急の対症療法もあれば、 糖尿病の治療のように時間をかけて食事を制限したり薬を飲んだり適当な運動をしたりと、複合的な措置を要する場合がある。 しからば現在はどうだろうか？ 低成長ながら安定成長が続いているように見えます、 これからも、為替、金利、消費者物価、株価、土地価格、ＧＤＰなど、その他経済と金融政策の動きに注視してゆくことが必要であります。 引き続き次回も経済・金融について書いてみましょう。

	[No. 20 ] ささき 12/12 14:02   [MAIL] [HOME]   経済って、どんな意味！！ 解っているつもりが、言葉にするのが難しい。 改めて、広辞苑などを見てみる。 経済とは、「人間の共同生活の基礎をなす財・サービスの生産・分配・消費の行為・過程、並びにそれを通じて形成される人と人との社会関係の総体」と記されている。 経済の話には「財・サービス」という言葉が良く出てくる。 「財」は形があり目に見えるモノ、「サービス」は教育・輸送・コンサルティングなど形の見えない利用価値としてのモノを言う。 これ等のモノを売る人も買う人も満足できる水準であれば、経済の良い状態といえるでしょう。 みんなが、昨日より今日、今日より明日が豊かに成っていくという世界が経済の理想と考えられ、このような状況を達成する為、経済学や経済政策があるのである。 此れを機に、次回も、経済について、もう少し提示してみます。

	[No. 19 ] ささき 12/4 15:49   [MAIL] [HOME]   よく見かける○○％の利回り売り物件広告！！ よくアパート一棟売り利回り○○％などの広告を見かけます。 アパートの経営は管理費・修繕費・損害保険料・土地建物の租税公課・借入れがある場合は支払い利息などの経費が掛かります。 当社が、物件の売却をお願いされた場合は、ストックやフローの状態を見る為に貸借対照表や損益計算書をみせて戴き（ない場合は作成）、実際に手元に残る金額を把握し、提示します。 又、土地活用で新築アパートなどの提案のときも最低１０年間の収支見積書などを提出しております。

	[No. 18 ] ささき 11/18 10:51   [MAIL] [HOME]   景気ってどんな意味！！ 改めて聞かれると、言葉で表現するには難しいですね？？ 広辞苑によると�@様子・けはい・気色�A元気・威勢がよいこと・・・等と書かれています。 英語では、ぴったりする単語はないようですね。 国文学的に文字の意味するところを考えてみると、景気の「景」の字は「京」と「日」が一緒になった文字で「京」は高い丘とそこにある家を指し、その丘に日が当たり、日差しが高まることを意味し、これに大気・気分の「気」の字がついて、いまの「景気」と言う言葉に成ったようであります。 経済学的には、これを何らかの数字で表し、過去の様々なデーターから、今後の景気を判断し、景気が上昇気味か下降気味か等を判断しているようです。

	[No. 17 ] ささき 10/7 10:37   [MAIL] [HOME]   景気拡大！！ 本日の新聞よれば、内閣府が毎月上旬に発表する「月例経済報告」により、いざなぎ景気（1965〜1970年）に並ぶ戦後最長の景気拡大期間に成ったと発表している。 大手企業は前回お話したように三つの過剰を克服し、今年の3月期決算などを見てもほとんどの大手企業が黒字化しているようです、最近発表された来年度の新卒採用者人数などを見ても明らかのようです。 しかしながら、本格的な景気回復に成るのは、もう暫らくの期間が必要なのではないかと私は考えます。 それは、本格的な景気回復に成るためには消費が伸びないといけないからです、一部の大企業は儲かっているようですが、それが消費に廻るようになれば、本格的な景気回復に成ると思われます。 大手企業だけでなく中小企業の収益も上がり、社員の給料・ボーナスも上がり、消費に廻るようになれば、本格的な景気回復に成るのではと私は考えます。 皆さんも、次の各種の経済・景気レポートを参考にされると良いでしょう。 経済動向指数（内閣府）日銀短観（日本銀行）金融経済月報（日本銀行）経済財政白書（内閣府）土地白書（国土交通省）その他。

	[No. 16 ] ささき 10/5 11:10   [MAIL] [HOME]   三大都市圏での基準地価の上昇！！ 東京都中央区日本橋の高島屋東京店の前に、日本橋丸善東急ビルの建設が進んでいる、今年の11月に完成予定との事、既にテナントも決まり満室との事です。 前にも述べたように、この建設は特別目的会社（ＳＰＣ）の設立によるもので、東急不動産の財務諸表上は連結対象外に成っています。 東急不動産が出資する５６のＳＰＣの投資総額は865億円で、さらに機関投資家の出資と金融機関の融資を得てのＳＰＣの保有資産は4,457億円に膨張している。 小泉政権の規制改革で容積率緩和等もあり都市開発は活発に成ってきています。 住信基礎研究所の推計によると、6月末の機関投資家向け不動産私募ファンドの市場規模は5兆5千億円程度に成っているようです。 以上事から、三大都市圏の基準地価が上昇したものと思われますが、地方は当分先のようです。

	[No. 15 ] ささき 10/1 18:31   [MAIL] [HOME]   不動産の証券化！！ 先に述べた不動産の証券化のスキームとしては�@有限会社をビークルとして証券化する方法�AＪリート�BＴＭＫ�C不動産特定共同事業などがあります。 平成17年度の下期では、売買価格ベースで見ると、購入主体の64％がＪリートやＳＰＣと成っています。 尚、証券化の対象になった不動産の主な用途について資産ベースで見ると、平成17年度では、オフィスが35.2％、住宅が20.0％、商業施設が12.1％などと成っている。 又平成17年度に実施された不動産証券化の対象になった不動産又はその信託受益権の額は約6兆9千億円であり、前年度比29.6％増加している。 以上数値は�鞄結桴ﾘ券取引所、�鰹Z信基礎研究所等のデーター参照いたしました。

	[No. 14 ] ささき 10/1 17:32   [MAIL] [HOME]   ストラクチャードファイナンス！！ 前に述べた、バブル崩壊後の企業の立ち直りに欠かせないのは、膨大な借金を早く返済し、身軽になることが必須条件でした。 従って、本支店を統廃合したり、工場の統廃合するなりして、余分な資産を処分し、借入金の返済に充てようとしました。 しかし、バブル崩壊後は各企業が売却にまわり、大きな資金を設備投資に向けようとする、余分な資金を保有する企業はほとんど有りませんでした。 そこで出てきたのが「ストラクチャ−ドファイナンス」です。 欧米で発展したこの手法は、不動産の所有と経営を分離して、リスクを軽減し、流動性を付加することで、収入を得ようとしました。 当初は、既に欧米で実績を積んでいたゴールドマンサックス・ローンスター・モルガンスタンレーなどが活躍いたしました。 その後、日本でも同手法を取り入れるようになり、不動産の証券化が進みました。 すなわち不動産を小口化することで、一般投資家が不動産を買いやすくする事で多額の資金を集め、その資金を基に、大口の不動産を購入し、その賃貸でのインカムゲインや、その後の一括売却によるキャピタルゲインを得るなどして投資家に還元する方法を取り入れました。 都内のあちこちで大型のオフィスビルや高層マンションが建ったのも、このような手法による物でしょう！！ 以前に「東京がニューヨークになる日」と題し書きましたが、これも、この手法を積極的に取り入れた結果と思われます。

	[No. 13 ] ささき 10/1 11:07   [MAIL] [HOME]   バブル崩壊と不動産！！ ご存知の通り、バブル期は金余り現象の結果、マッハッタン高層ビルを買ったり、高額なゴッホの絵画を買ったりしましたね、いまだ記憶に残っている方も多いでしょう。 さて平成２年の終わり頃よりバブルの崩壊が始まり、その後大手企業はどうしたのでしょうか？ 雇用・設備・負債の三つの過剰の軽減を行おうとしました。 例えば、本社の移転や本支店の統廃合、工場の統廃合や閉鎖など先ず設備の軽減に努めまいた。 また早期退職を募る事や、新卒の採用をひかえるなど、雇用費の削減に努めました。 そしてバブル期に金融機関が土地建物などの資産を担保として多額の融資をし、その負債の利息の支払いに苦労しました、さて、どうしたのでしょうか？ 資産を売却し、負債を少なくするしか有りませんね、そんな時に現れたのが「ストラクチャードファイナンス」です。 これに付いては、次回に投稿いたします。

	[No. 12 ] ささき 6/24 11:12   [MAIL] [HOME]   東京がニューヨークになる！！ テロから早５年を経過したニューヨークのマンファッタンはさすがに世界一のビズネス街（夜８時に打合せが終わり・・それじゃレストランでと別れ・・夜８時にウェイディングバーで食事をとり・・その後軽く一杯・・深夜１時である）。 マンファッタンはホテルまで歩いて５分ほど、一晩中地下鉄も運行しているので通勤者も１０〜２０分程度で帰宅できるようです。 東京も地価が下がったため超高層マンションが次々と建築され即日完売されています、又大型ショッピングモールが多く出来ました、特に外資系の投資が多く一流ブランドの直営店が表参道・銀座・丸の内に集中して来ております、又品川・汐留・六本木等の大規模再開発プロジェクトが目白押しで、既に完成しているものもあります、以上のように職・住・遊の近接の街が彼方此方で出来ています。 この様に資金の集中が起きるのは、東京には多様な文化を受け入れる要素があり、豊かな資金のある買手が沢山存在するからです、人・物・金が集まる東京はきっとマンファッタンをしのぐ街に成ろうとしています。

	[No. 9 ] ささき 6/4 13:03   [MAIL] [HOME]   定期借家が市場を変える。 平成12年3月1日に施行された定期借家権は従来の借家権と共存という形で導入され、不動産賃貸市場の新しい仕組みを作り出しました。 定期借家権とは貸主と借主の合意により自由に契約期間及び賃料等を定め、契約期間が満了すると必ず契約が一旦終了する建物賃貸借契約です。 従来の借家制度は正当事由制度や継続的賃料抑制主義など借家人を保護する面が強くなっていました。 新制度は1年未満の契約でも20年を超える契約でも双方合意の下での自由契約に成ります、但し期間満了にて契約が完全に終了する・・・ということに成り多額の立退き料を請求される事も無く貸主のリスクが少なく成った為、其の分入居の時の一時金も少なくて済み、借り易く貸し易く成った事に成ります。

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